IFRS 16 làm EBITDA tăng như thế nào? Cách phân tích EBITDA “đúng bản chất” cho CFO

IFRS 16 thường làm EBITDA tăng vì chi phí thuê hoạt động (rent) không còn ghi nhận trong OPEX mà được thay bằng khấu hao tài sản quyền sử dụng (ROU asset) và lãi vay nợ thuê – hai khoản nằm dưới EBITDA. Tuy nhiên, EBITDA “đẹp hơn” không đồng nghĩa hiệu quả kinh doanh tốt hơn: dòng tiền không đổi, lợi nhuận ròng đầu kỳ có thể giảm và các tỷ lệ như EV/EBITDA hay Net Debt/EBITDA có thể bị bóp méo.

Bài viết này giúp CFO và FP&A hiểu rõ IFRS 16 ảnh hưởng EBITDA như thế nào, vì sao EBITDA tăng khi áp dụng IFRS 16, và cách phân tích EBITDA dưới IFRS 16 một cách trung tính và quản trị được.

IFRS 16 có làm EBITDA tăng không, và “tăng” có phản ánh hiệu quả thật không?

IFRS 16 thường làm EBITDA tăng, vì chi phí thuê hoạt động (operating lease expense) không còn được ghi nhận trong OPEX như trước, mà được tách thành khấu hao tài sản quyền sử dụng (ROU asset) and lãi vay nợ thuê (lease liability). Cả hai khoản này đều nằm dưới EBITDA, nên không làm giảm chỉ số này.

Tuy nhiên, mức tăng đó chủ yếu là tái phân loại kế toán (OPEX reclassification), chứ không tạo thêm dòng tiền hay cải thiện thực chất hiệu quả vận hành.

IFRS 16 có làm EBITDA tăng không, và “tăng” có phản ánh hiệu quả thật không?

Trong phần lớn trường hợp, IFRS 16 thực sự làm EBITDA tăng. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu xuất phát từ việc thay đổi cách ghi nhận kế toán, chứ không phải do doanh nghiệp vận hành tốt hơn hay tạo ra nhiều tiền hơn.

Trước khi áp dụng IFRS 16, chi phí thuê hoạt động (operating lease expense – chi phí thuê ghi nhận thẳng vào chi phí vận hành) được hạch toán trong OPEX, tức là chi phí hoạt động. Vì OPEX nằm phía trên EBITDA trong báo cáo kết quả kinh doanh, nên mỗi đồng tiền thuê trả sẽ trực tiếp làm giảm EBITDA.

Sau khi áp dụng IFRS 16, phần lớn hợp đồng thuê không còn được ghi nhận là chi phí thuê thuần túy nữa. Thay vào đó, doanh nghiệp phải ghi nhận:

• Tài sản quyền sử dụng (ROU asset – tài sản quyền sử dụng tài sản thuê)
• Nợ thuê (lease liability – nghĩa vụ thanh toán thuê)

Chi phí thuê lúc này không còn nằm trong OPEX, mà được tách thành hai phần:

• Khấu hao tài sản quyền sử dụng (Depreciation – chi phí phân bổ tài sản theo thời gian)
• Lãi vay trên nợ thuê (Interest expense – chi phí tài chính)

Cả hai khoản này đều nằm dưới EBITDA. Vì vậy, khi chi phí thuê rời khỏi OPEX, EBITDA sẽ tăng lên một cách cơ học.

Cơ chế kế toán khiến EBITDA tăng

Về mặt công thức:

EBIT = Doanh thu − OPEX − Khấu hao
EBITDA = EBIT + Khấu hao

Khi chi phí thuê còn nằm trong OPEX, EBITDA bị giảm trực tiếp. Khi IFRS 16 chuyển chi phí thuê thành khấu hao và lãi vay, EBITDA không còn bị ảnh hưởng bởi khoản thuê cố định đó nữa.

Do đó, mức tăng EBITDA có thể được khái quát như sau:

ΔEBITDA xấp xỉ bằng tiền thuê cố định (cash rent) trước đây nằm trong OPEX, trừ đi các khoản chi phí thuê vẫn còn phải ghi nhận trong OPEX (nếu có).

Tuy nhiên, điều này chỉ đúng khi hợp đồng thuê trước đây được ghi nhận hoàn toàn như thuê hoạt động truyền thống.

EBITDA tăng nhưng dòng tiền không đổi

Đây là điểm quan trọng nhất mà CFO cần lưu ý khi phân tích IFRS 16 ảnh hưởng EBITDA như thế nào.

EBITDA là chỉ số đo lường hiệu suất hoạt động trước khấu hao và chi phí tài chính. Nó không phản ánh nghĩa vụ thanh toán tiền thuê thực tế.

Dù EBITDA tăng, doanh nghiệp vẫn phải trả tiền thuê theo hợp đồng. Dòng tiền ra không thay đổi chỉ vì cách trình bày kế toán thay đổi. Nợ thuê vẫn tồn tại trên bảng cân đối kế toán. Nghĩa vụ thanh toán vẫn giữ nguyên.

Vì vậy, việc EBITDA tăng không đồng nghĩa với việc biên lợi nhuận được cải thiện hay khả năng tạo tiền tốt hơn. Nếu chỉ nhìn vào chỉ số này mà không hiểu cơ chế bên dưới, doanh nghiệp có thể đánh giá sai chất lượng lợi nhuận.

Khi nào EBITDA không tăng trọn vẹn?

Không phải mọi trường hợp áp dụng IFRS 16 đều làm EBITDA tăng tối đa.

Có ba tình huống phổ biến khiến mức tăng bị giảm:

Thứ nhất, các khoản thanh toán biến đổi (variable lease payments – tiền thuê phụ thuộc vào doanh thu, sản lượng hoặc chỉ số giá). Những khoản này thường vẫn được ghi nhận vào chi phí hoạt động, do đó vẫn làm giảm EBITDA.

Thứ hai, các thành phần dịch vụ đi kèm (non-lease component – ví dụ phí bảo trì, dịch vụ quản lý). Nếu tách riêng, các khoản này vẫn là OPEX.

Thứ ba, các trường hợp được miễn trừ như thuê ngắn hạn hoặc tài sản giá trị thấp. Những hợp đồng này không được vốn hóa mà tiếp tục ghi nhận chi phí trực tiếp.

Vì vậy, mức tăng EBITDA thực tế phụ thuộc vào cấu trúc hợp đồng thuê và cách phân loại chi phí.

“Tăng kỹ thuật” và rủi ro KPI ảo

Phần lớn bài viết trên thị trường chỉ dừng ở kết luận rằng “IFRS 16 làm EBITDA tăng”. Tuy nhiên, điều cần nhấn mạnh là đây là sự tăng mang tính kỹ thuật do tái phân loại chi phí, chứ không phải sự cải thiện nội tại của mô hình kinh doanh.

Nếu doanh nghiệp sử dụng EBITDA để tính thưởng quản lý, đánh giá hiệu quả đơn vị hoặc so sánh với đối thủ, thì việc không dựng cầu nối (EBITDA bridge – bảng đối chiếu trước và sau IFRS 16) sẽ dễ dẫn đến đánh giá sai.

Một EBITDA “đẹp hơn” có thể chỉ là kết quả của chuẩn mực kế toán mới, không phải kết quả của chiến lược tốt hơn.

Vai trò của dữ liệu vận hành trong phân tích đúng bản chất

Trên thực tế, khó khăn lớn nhất không nằm ở công thức, mà nằm ở dữ liệu. Chi phí thuê có thể bị trộn lẫn với phí dịch vụ. Hóa đơn định kỳ có thể không được gắn mã hợp đồng. Các khoản thanh toán có thể bị lệch kỳ.

Nếu dữ liệu không được chuẩn hóa, doanh nghiệp rất dễ tính sai mức tăng EBITDA hoặc hiểu sai tác động của IFRS 16.

Một cách tiếp cận thực tế là:

• Chuẩn hóa danh mục chi phí thuê để tách rõ tiền thuê cố định và dịch vụ đi kèm
• Thu thập đầy đủ hóa đơn và gắn với từng hợp đồng thuê
• Đối soát lịch thanh toán với nghĩa vụ ghi nhận trên bảng cân đối

Khi dòng tiền thực trả được đối chiếu rõ ràng với nghĩa vụ kế toán, CFO mới có thể khẳng định rằng mức tăng EBITDA chỉ là thay đổi trình bày, không phải thay đổi kinh tế.

Khi đã hiểu rõ cơ chế này, bước tiếp theo là phân tích sự khác biệt giữa EBITDA, EBIT và lợi nhuận ròng sau IFRS 16 để tránh đọc sai chất lượng lợi nhuận.

EBITDA, EBIT và lợi nhuận ròng thay đổi ra sao sau khi áp dụng IFRS 16?

Khi phân tích IFRS 16 ảnh hưởng EBITDA như thế nào, nhiều người chỉ dừng lại ở kết luận rằng EBITDA tăng. Tuy nhiên, nếu không đặt EBITDA cạnh EBIT và lợi nhuận ròng (Net Profit – lợi nhuận sau thuế), CFO rất dễ đánh giá sai chất lượng lợi nhuận.

Sau khi áp dụng IFRS 16, ba chỉ số này không dịch chuyển theo cùng một hướng và cũng không mang cùng một ý nghĩa.

1. Mapping báo cáo kết quả kinh doanh trước và sau IFRS 16

Trước IFRS 16:

• Chi phí thuê hoạt động (rent expense) nằm trong OPEX
• Rent expense làm giảm cả EBITDA và EBIT
• Không có lãi vay liên quan thuê trên báo cáo kết quả kinh doanh

Sau IFRS 16:

• Rent expense rời khỏi OPEX
• Thay vào đó là:
  • Khấu hao tài sản quyền sử dụng (ROU – tài sản quyền sử dụng)
  • Lãi vay trên nợ thuê (lease liability – nghĩa vụ thuê)

Khấu hao làm giảm EBIT nhưng không làm giảm EBITDA.
Lãi vay làm giảm lợi nhuận trước thuế và lợi nhuận ròng, nhưng cũng không ảnh hưởng đến EBITDA.

Vì vậy:

• EBITDA typically increases.
• EBIT có thể giảm nhẹ hoặc thay đổi không đáng kể
• Lợi nhuận ròng thường giảm ở giai đoạn đầu

2. Vì sao lợi nhuận ròng thường giảm ở giai đoạn đầu?

Điểm cốt lõi nằm ở cơ chế “front-loading” (hiệu ứng chi phí cao ở đầu kỳ).

Theo phương pháp lãi suất thực (effective interest method – phương pháp tính lãi dựa trên dư nợ thực tế), chi phí lãi vay được tính như sau:

Interest_t = r × Lease liability_{t-1}

In there:

• r là lãi suất chiết khấu (thường là lãi suất vay tăng thêm – IBR)
• Lease liability_{t-1} là dư nợ thuê đầu kỳ

Do dư nợ thuê lớn nhất ở đầu kỳ, nên chi phí lãi vay năm đầu cao hơn các năm sau.

Khấu hao thường được phân bổ theo đường thẳng:

Depreciation_t ≈ ROU / Lease term

Tổng chi phí liên quan thuê trên P&L mỗi năm là:

Total lease cost_t = Dep_t + Interest_t

Ở những năm đầu, tổng chi phí này thường cao hơn tiền thuê thực trả (cash rent). Vì vậy, dù EBITDA tăng, lợi nhuận ròng có thể giảm do phần lãi vay lớn hơn trước đây.

Về sau, khi dư nợ thuê giảm dần, chi phí lãi vay giảm, tổng chi phí thuê trên P&L thấp hơn cash rent, và lợi nhuận ròng có xu hướng cải thiện.

3. So sánh động thái của từng chỉ số

EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao)
Tăng do chi phí thuê rời OPEX. Đây là thay đổi mang tính tái phân loại kế toán.

EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế)
Vẫn bị giảm bởi khấu hao ROU. Do đó, EBIT không tăng mạnh như EBITDA, thậm chí có thể giảm nếu tổng chi phí (Dep + Interest) cao hơn rent cũ.

Lợi nhuận ròng (Net Profit)
Dễ giảm ở giai đoạn đầu do lãi vay cao (front-loading effect). Đây là lý do nhiều doanh nghiệp áp IFRS 16 ghi nhận lợi nhuận giảm năm đầu dù EBITDA tăng.

4. Tác động đến chỉ số vay vốn và covenants

Sự thay đổi cấu trúc chi phí này có ảnh hưởng trực tiếp đến:

Interest coverage ratio (Hệ số đảm bảo lãi vay)
Công thức phổ biến:

Interest Coverage = EBITDA / Interest expense

Sau IFRS 16:

• EBITDA increased
• Interest expense cũng tăng (do lãi vay nợ thuê)

Tùy cấu trúc hợp đồng vay, hệ số này có thể cải thiện hoặc xấu đi. Nếu hợp đồng vay định nghĩa “Interest” bao gồm cả lãi thuê, thì mẫu số tăng có thể gây áp lực.

Ngoài ra, các covenant như Net Debt/EBITDA cũng thay đổi do:

• Net Debt tăng (vì lease liability được coi như nợ)
• EBITDA increased

Tác động ròng phụ thuộc định nghĩa trong hợp đồng vay. Đây là lý do CFO không thể chỉ nhìn EBITDA riêng lẻ mà phải đọc đồng thời EBITDA – EBIT – Net Profit – Leverage.

5. Góc nhìn quản trị: Vì sao điều này quan trọng?

Nhiều bài phân tích chỉ dừng lại ở kết luận “EBITDA tăng”. Tuy nhiên, với CFO, câu hỏi quan trọng hơn là:

• Bonus management có gắn với EBITDA không?
• Covenant vay vốn có tính theo chuẩn kế toán mới hay Frozen GAAP (giữ nguyên chuẩn cũ)?
• Nhà đầu tư có hiểu front-loading effect hay không?

Nếu không giải thích rõ, doanh nghiệp có thể gặp ba rủi ro:

1. Thưởng quản lý tăng dù hiệu quả kinh tế không đổi
2. Lợi nhuận ròng giảm gây hiểu lầm tiêu cực
3. Covenant bị siết do định nghĩa Debt thay đổi

6. Cách triển khai thực tế để đọc đúng số liệu

Để phân tích chính xác tác động của IFRS 16, CFO cần có hai luồng dữ liệu song song:

• Dữ liệu kế toán theo IFRS 16 (Reported)
• Dữ liệu quản trị theo tiền thực trả (Cash-based)

Trong thực tế vận hành, dữ liệu tiền thuê thường nằm rải rác trong hóa đơn định kỳ, hợp đồng thuê và công nợ phải trả.

Một quy trình kiểm soát hợp lý có thể gồm:

• Tập hợp chuỗi “cash rent” theo tháng/quý từ hóa đơn và thanh toán thực tế
• Đối chiếu cash rent với lịch thanh toán trong hợp đồng để phát hiện lệch kỳ (cut-off) hoặc phí phát sinh
• Xuất dữ liệu chuẩn cho bộ phận FP&A để lập báo cáo song song: IFRS 16 (kế toán) và cash-based (quản trị)

Khi có hai góc nhìn này, CFO có thể giải thích rõ với Hội đồng quản trị và nhà đầu tư rằng EBITDA tăng do thay đổi chuẩn mực, còn lợi nhuận ròng đầu kỳ giảm do cơ chế front-loading.

Khi nào IFRS 16 KHÔNG làm EBITDA tăng?

EBITDA không phải lúc nào cũng tăng tối đa sau IFRS 16. Mức tăng thực tế phụ thuộc vào cấu trúc hợp đồng thuê và cách phân loại chi phí.

Có bốn nhóm yếu tố quan trọng.

1. Khoản thanh toán cố định và biến đổi

Fixed lease payments (tiền thuê cố định)
Đây là phần thường được vốn hóa thành ROU và lease liability. Phần này rời OPEX nên làm EBITDA tăng.

Variable lease payments (tiền thuê biến đổi)
Nếu tiền thuê phụ thuộc vào doanh thu, sản lượng hoặc chỉ số giá (indexation – điều chỉnh theo CPI), nhiều trường hợp khoản này vẫn được ghi nhận vào OPEX theo bản chất. Phần này vẫn làm giảm EBITDA.

2. Thành phần dịch vụ đi kèm (Non-lease component)

Trong nhiều hợp đồng, tiền thuê bao gồm cả dịch vụ bảo trì, quản lý, vận hành. Nếu tách riêng được, phần dịch vụ (non-lease component) thường vẫn ghi nhận vào OPEX.

Do đó, EBITDA không tăng toàn bộ bằng số tiền ghi trên hóa đơn thuê.

3. Miễn trừ thuê ngắn hạn và tài sản giá trị thấp

IFRS 16 cho phép áp dụng miễn trừ:

• Thuê ngắn hạn (≤ 12 tháng, không có quyền mua)
• Tài sản giá trị thấp

Các khoản này thường vẫn ghi nhận chi phí trực tiếp vào OPEX, không vốn hóa. Vì vậy, phần này tiếp tục làm giảm EBITDA.

4. Công thức khung để ước tính “EBITDA uplift thực tế”

Mức tăng EBITDA thực tế có thể ước tính:

ΔEBITDA ≈ Cash Rent_fixed
− OPEX_variable
− OPEX_non-lease
− OPEX_exemptions

Công thức này giúp CFO không bị “ảo giác” rằng toàn bộ tiền thuê trước đây sẽ biến thành phần tăng EBITDA.

5. Điểm thường bị bỏ sót trong phân tích thị trường

Nhiều bài viết chỉ nói rằng IFRS 16 làm EBITDA tăng mà không phân loại rõ khoản nào vẫn nằm trên EBITDA.

Trong thực tế, để bridge đúng, doanh nghiệp cần:

• Phân loại tiền thuê cố định
• Xác định khoản thanh toán biến đổi
• Tách dịch vụ đi kèm
• Rà soát miễn trừ

Nếu không làm bước này, EBITDA bridge sẽ sai ngay từ đầu.

6. Kiểm soát phân loại để tránh sai lệch bridge

Ở cấp độ vận hành, sai phân loại chi phí thuê là nguyên nhân lớn nhất làm lệch phân tích.

Một cách tiếp cận thực tế:

• Chuẩn hóa danh mục chi phí thuê: tách rõ “rent fixed”, “rent variable”, “dịch vụ đi kèm”, “phí phát sinh”
• Tự động đọc hóa đơn định kỳ và gợi ý phân loại theo nhà cung cấp, điều khoản hợp đồng
• Tổng hợp báo cáo theo nhóm chi phí để FP&A biết chính xác phần nào còn nằm trên EBITDA

Khi biết chính xác mức tăng hợp lý, CFO mới có thể dựng EBITDA bridge chuẩn và so sánh trước–sau IFRS 16 hoặc giữa các doanh nghiệp với cấu trúc thuê khác nhau.

Khi đã xác định được “tăng bao nhiêu là hợp lý”, bước tiếp theo là xây dựng EBITDA Bridge chuẩn để đảm bảo so sánh nhất quán giữa các kỳ và giữa các doanh nghiệp.

Cách dựng EBITDA Bridge trước và sau IFRS 16

Khi IFRS 16 làm EBITDA thay đổi, vấn đề không nằm ở con số tăng hay giảm, mà nằm ở khả năng so sánh. Nếu không dựng EBITDA bridge (cầu nối điều chỉnh EBITDA), doanh nghiệp rất dễ rơi vào tình trạng:

• So sánh sai giữa trước và sau khi áp dụng IFRS 16
• So sánh lệch giữa doanh nghiệp áp IFRS và doanh nghiệp chưa áp
• Định giá sai khi dùng EV/EBITDA
• Đọc nhầm các chỉ số trong hợp đồng vay (covenants)

EBITDA bridge vì vậy không phải “file Excel cho có”, mà là công cụ chuẩn hóa ngôn ngữ kế toán về cùng một mặt bằng kinh tế.

1. Ba phiên bản KPI mà CFO cần phân biệt rõ

Để dựng bridge đúng, trước tiên cần hiểu mình đang làm việc với phiên bản EBITDA nào.

(1) Reported EBITDA (EBITDA theo IFRS 16)

Đây là EBITDA được trình bày theo chuẩn kế toán hiện hành, sau khi chi phí thuê hoạt động đã được tái phân loại thành:

• Khấu hao tài sản quyền sử dụng (ROU)
• Lãi vay nợ thuê

Reported EBITDA phản ánh đúng chuẩn mực kế toán, nhưng không còn so sánh trực tiếp được với các kỳ trước IFRS 16.

(2) Adjusted EBITDA (phiên bản tương đương trước IFRS 16)

Mục tiêu của phiên bản này là đưa EBITDA về trạng thái “giống như trước đây vẫn còn rent trong OPEX”.

Công thức điều chỉnh phổ biến:

Adjusted EBITDA
= Reported EBITDA
− (Khấu hao ROU + Lãi vay nợ thuê)

• Cash Rent tương đương

Important Note:

• Nếu cash rent không còn xuất hiện trên P&L do IFRS 16, bạn phải “cộng lại” dòng tiền thuê thực tế để đưa EBITDA về trạng thái có rent như trước.
• Điều chỉnh này nhằm phục vụ so sánh theo thời gian (pre/post IFRS 16).

(3) EBITDAR

EBITDAR là viết tắt của:

Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và tiền thuê.

Công thức khái quát:

EBITDAR = EBITDA + Rent expense

Trong bối cảnh IFRS 16, rent expense có thể được hiểu là “cash rent tương đương” hoặc phần thuê cố định trước đây.

EBITDAR đặc biệt hữu ích trong các ngành có cường độ thuê cao như bán lẻ, logistics, hàng không – nơi cấu trúc “thuê hay sở hữu” khác nhau có thể làm méo EBITDA.

2. Điều chỉnh phải gắn với mục tiêu so sánh

Một sai lầm phổ biến là dùng một công thức chung cho mọi mục đích. Trên thực tế, mỗi mục tiêu cần một logic bridge khác nhau.

(a) So sánh theo thời gian (trước và sau IFRS 16)

Mục tiêu: xem hiệu quả vận hành có thay đổi thật không.
Giải pháp: đưa EBITDA về dạng cash-rent comparable (Adjusted EBITDA).

(b) So sánh với đối thủ

Nếu đối thủ chưa áp IFRS 16 hoặc dùng chuẩn khác, bạn có hai lựa chọn:

• Điều chỉnh EBITDA của mình về dạng cũ
• Hoặc sử dụng EBITDAR cho cả hai bên

Điều quan trọng là đảm bảo comparability (tính so sánh được).

(c) Định giá và covenants

Khi phân tích EV/EBITDA hoặc Net Debt/EBITDA, cần chuẩn hóa cả:

• EBITDA
• Và EV (Enterprise Value – giá trị doanh nghiệp)

EV có thể bao gồm cả lease liabilities (nợ thuê). Nếu EBITDA tăng nhưng EV cũng tăng do nợ thuê, hệ số định giá có thể bị bóp méo.

Trong hợp đồng vay vốn, nhiều ngân hàng áp dụng nguyên tắc “frozen GAAP” (giữ nguyên chuẩn kế toán tại thời điểm ký hợp đồng). Nếu covenant được tính theo chuẩn cũ, CFO cần điều chỉnh bridge về logic trước IFRS 16.

3. Các bước kiểm tra hợp lý (sanity checks) bắt buộc

Một EBITDA bridge tốt không chỉ có công thức, mà phải có reconciliation (đối chiếu).

(1) Đối chiếu tiền thực trả

Compare:

Cash paid
z
Biến động công nợ phải trả thuê

Nếu số tiền trả thực tế không khớp với lịch thanh toán hợp đồng, bridge có thể đang sai ở cut-off hoặc phân loại.

(2) Roll-forward ROU và nợ thuê

Cần lập bảng theo dõi:

Dư đầu kỳ

• Phát sinh mới
  − Thanh toán gốc
  = Dư cuối kỳ

Nếu roll-forward không khớp với lịch tính lãi và khấu hao, bridge sẽ không bền khi kiểm toán.

(3) Kiểm tra logic tăng – giảm theo năm

Tổng chi phí thuê theo P&L (Dep + Interest) phải thể hiện hiệu ứng front-loading:
Cao ở đầu kỳ, giảm dần về sau.

Nếu đường chi phí “đi ngang”, có thể doanh nghiệp đang ghi nhận sai phương pháp.

4. Điểm khác biệt trong cách tiếp cận

Nhiều bài viết chỉ đưa một công thức điều chỉnh chung. Tuy nhiên, điều chỉnh EBITDA phải gắn với:

• Mục tiêu quản trị nội bộ
• Mục tiêu định giá
• Mục tiêu tuân thủ covenant

Ba mục tiêu này không dùng chung một cầu nối.

Một bridge đúng bản chất phải:

• Xác định rõ mục đích
• Điều chỉnh nhất quán
• Có đối chiếu chứng từ và dòng tiền

5. Cách triển khai thực tế để giảm sai số

Trong thực tế, dữ liệu phục vụ bridge thường bị phân tán giữa:

• Hóa đơn thuê định kỳ
• Contract
• Payment schedule
• Accounts Payable

Để dựng bridge chính xác, doanh nghiệp cần:

1. Trích xuất cash rent theo từng nhà cung cấp, hợp đồng và kỳ thanh toán
2. Gắn mã hợp đồng thuê vào từng hóa đơn và chi phí liên quan
3. Đồng bộ dữ liệu này sang hệ thống FP&A để tạo dashboard song song:
   • Reported EBITDA
   • Adjusted EBITDA
   • EBITDAR

Khi dữ liệu được chuẩn hóa ngay từ tầng giao dịch (hóa đơn – chi phí – công nợ), việc dựng EBITDA bridge không còn phụ thuộc hoàn toàn vào Excel thủ công.

Sau khi đã hiểu cách dựng bridge và kiểm tra hợp lý, bước tiếp theo là minh họa bằng ví dụ số cụ thể trước và sau IFRS 16 để thấy rõ mức độ “EBITDA uplift” trên thực tế.

Ví dụ tính EBITDA trước và sau IFRS 16

Để thấy rõ IFRS 16 ảnh hưởng EBITDA như thế nào, ta giả định một hợp đồng thuê đơn giản:

• Tiền thuê: 500 triệu đồng/năm
• Thời hạn thuê: 5 years
• Thanh toán cuối mỗi năm
• Lãi suất chiết khấu (IBR – lãi suất vay tăng thêm mà doanh nghiệp phải trả nếu vay tiền để mua tài sản tương đương): 8%/năm
• Không có khoản thuê biến đổi và không có thành phần dịch vụ tách riêng

Giả sử trước khi tính đến chi phí thuê, doanh nghiệp có:

• Doanh thu: 10 tỷ
• Chi phí vận hành khác (chưa bao gồm thuê): 8 tỷ
• Khấu hao tài sản khác: 500 triệu

1. Kịch bản 1: Theo IAS 17/VAS (Operating lease)

Theo chuẩn cũ, toàn bộ 500 triệu tiền thuê được ghi nhận vào chi phí hoạt động (OPEX).

Recipe:

EBITDA = EBIT_before_rent − Rent

Ta có:

EBITDA = (10 − 8) − 0.5
EBITDA = 2 tỷ − 0.5 tỷ
EBITDA = 1,5 tỷ

EBIT sau khi trừ khấu hao 500 triệu:

EBIT = 1,5 − 0,5
= 1 billion

Ở đây, chi phí thuê làm giảm trực tiếp cả EBITDA và EBIT.

2. Kịch bản 2: Theo IFRS 16

Bước 1: Tính giá trị hiện tại (Present Value – PV)

Theo IFRS 16, doanh nghiệp phải ghi nhận:

• Tài sản quyền sử dụng (ROU asset)
• Nợ thuê (Lease liability)

Cả hai được tính theo giá trị hiện tại của dòng tiền thuê:

PV = Σ [Payment_t / (1+r)^t]

Với Payment = 500 triệu
r = 8%
n = 5 năm

PV xấp xỉ 1,996 tỷ đồng.

Do đó:

ROU ≈ 1,996 tỷ
Lease liability ≈ 1,996 tỷ

(Giả định không có ưu đãi thuê hay chi phí ban đầu.)

Bước 2: Tính khấu hao và lãi vay năm 1

Khấu hao (theo phương pháp đường thẳng – straight-line depreciation):

Dep_1 = ROU / Lease term
= 1,996 / 5
≈ 399 triệu

Lãi vay năm 1 (theo phương pháp lãi suất thực – effective interest method):

Interest_1 = Lease liability × r
= 1,996 × 8%
≈ 160 triệu

Tổng chi phí thuê năm 1 trên báo cáo kết quả kinh doanh:

Dep_1 + Interest_1
= 399 + 160
= 559 triệu

3. So sánh P&L trước và sau IFRS 16

EBITDA

Theo IFRS 16:

EBITDA = EBIT_before_rent
= 2 tỷ

Vì khấu hao ROU và lãi vay nằm dưới EBITDA.

Trước IFRS 16: 1,5 tỷ
Sau IFRS 16: 2 tỷ

EBITDA tăng đúng 500 triệu
Tăng khoảng 33%

EBIT

EBIT = EBITDA − khấu hao (bao gồm ROU)

EBIT mới:

2 tỷ − (0,5 + 0,399)
≈ 1,101 tỷ

So với 1 tỷ trước đó, EBIT tăng nhẹ vì khấu hao ROU (399 triệu) nhỏ hơn rent cũ (500 triệu).

Net profit

Ở năm đầu, tổng chi phí thuê trên P&L là 559 triệu, cao hơn cash rent 500 triệu.

Đây là hiệu ứng “front-loading” – chi phí cao ở đầu kỳ do lãi vay tính trên dư nợ lớn.

Vì vậy, lợi nhuận ròng năm đầu thường giảm nhẹ, dù EBITDA tăng.

4. Hai dòng kiểm định quan trọng (đối thủ thường bỏ qua)

(1) So sánh tiền thực trả với chi phí P&L

Năm 1:

• Cash paid: 500 triệu
• Tổng chi phí P&L: 559 triệu

Chênh lệch 59 triệu là phần chi phí “đi trước” do lãi vay.

Qua các năm sau, lãi giảm dần vì dư nợ giảm theo amortization schedule (lịch phân bổ gốc và lãi).

(2) Nếu có khoản thuê biến đổi hoặc dịch vụ đi kèm

Nếu hợp đồng có:

• Khoản thuê biến đổi theo doanh thu
• Hoặc thành phần dịch vụ (non-lease component)

Phần này vẫn ghi vào OPEX và vẫn làm giảm EBITDA.

Then:

ΔEBITDA thực tế
< 500 triệu

Đây là lý do vì sao không phải mọi trường hợp IFRS 16 đều làm EBITDA tăng “trọn vẹn”.

5. Tóm tắt logic tài chính

IFRS 16 không làm doanh nghiệp kiếm thêm tiền.

Nó chỉ:

• Chuyển rent khỏi OPEX
• Đưa chi phí xuống dưới EBITDA
• Làm EBITDA “đẹp” hơn về mặt kỹ thuật

Trong khi đó:

• Dòng tiền không đổi
• Nợ tăng
• Lợi nhuận ròng đầu kỳ có thể giảm

Đây là lý do CFO phải đọc đồng thời:

EBITDA – EBIT – Lợi nhuận ròng – và Cash flow

6. Triển khai thực tế để tránh sai bridge

Trong thực tế, sai số thường đến từ:

• Cut-off hóa đơn sai kỳ
• Thanh toán lệch lịch
• Hợp đồng không được tập trung đầy đủ

Để giảm rủi ro:

1. Lấy dữ liệu thanh toán và hóa đơn thuê theo tháng để xác nhận đủ 500 triệu/năm.
2. Đối soát công nợ thuê với lịch hợp đồng để tránh lệch kỳ.
3. Xuất dữ liệu sang template bridge để cập nhật KPI tự động thay vì chỉnh tay.

Khi dữ liệu tầng giao dịch được kiểm soát, EBITDA bridge mới phản ánh đúng bản chất kinh tế.

EBITDA tăng như ví dụ trên sẽ kéo theo thay đổi trong các tỷ lệ phổ biến như EV/EBITDA và Net Debt/EBITDA. Phần tiếp theo sẽ phân tích cách đọc đúng các hệ số này để tránh định giá sai doanh nghiệp sau IFRS 16.

IFRS 16 làm thay đổi EV/EBITDA thế nào?

Khi phân tích IFRS 16 ảnh hưởng EBITDA như thế nào, nhiều CFO dừng lại ở việc EBITDA tăng. Tuy nhiên, trong định giá doanh nghiệp, câu hỏi quan trọng hơn là: EV/EBITDA thay đổi ra sao và thay đổi đó có phản ánh giá trị kinh tế thật hay chỉ là hiệu ứng kế toán?

Sau khi áp dụng IFRS 16, EBITDA thường tăng vì chi phí thuê hoạt động không còn nằm trong chi phí vận hành (OPEX) mà được tách thành khấu hao tài sản quyền sử dụng và lãi vay nợ thuê – hai khoản nằm dưới EBITDA. Khi EBITDA tăng, mẫu số của hệ số EV/EBITDA (hệ số định giá dựa trên giá trị doanh nghiệp chia cho EBITDA) lớn hơn, nên về mặt cơ học, hệ số này có thể giảm. Doanh nghiệp nhìn qua có vẻ “rẻ hơn”, dù hoạt động kinh doanh và dòng tiền thực tế không đổi.

Tuy nhiên, câu chuyện không dừng ở đó. IFRS 16 đồng thời đưa nghĩa vụ thuê lên bảng cân đối kế toán dưới dạng lease liabilities (nợ thuê). Trong nhiều mô hình định giá, nợ thuê được xem tương tự nợ tài chính và được cộng vào net debt (nợ ròng). Khi đó:

EV = Market Cap + Net Debt (+ Lease liabilities nếu coi như nợ)

Nếu trước đây doanh nghiệp có 2.000 tỷ nợ vay và không ghi nhận nợ thuê, thì sau IFRS 16 có thể xuất hiện thêm 1.000 tỷ nợ thuê. EV vì thế tăng lên, ngay cả khi vốn hóa thị trường không đổi.

Ta có hai tác động diễn ra đồng thời:

• EBITDA tăng → EV/EBITDA giảm (tác động cơ học từ mẫu số)
• EV tăng do nợ thuê → EV/EBITDA tăng (tác động từ tử số)

Trong thực tế, hai tác động này hiếm khi triệt tiêu hoàn toàn. Tùy cấu trúc thuê, EV/EBITDA có thể giảm nhẹ hoặc gần như không đổi. Điều nguy hiểm là nếu chỉ nhìn EBITDA tăng mà không điều chỉnh EV, nhà phân tích có thể kết luận sai rằng doanh nghiệp đang được định giá thấp.

Khi nào nên dùng EBITDAR thay vì EBITDA?

Với những ngành có tỷ trọng thuê cao như bán lẻ, logistics, hàng không hoặc chuỗi nhà hàng, cấu trúc thuê có thể chiếm phần lớn chi phí vận hành. Trong trường hợp này, sử dụng EBITDAR (lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và tiền thuê) giúp loại bỏ sự khác biệt giữa doanh nghiệp thuê tài sản và doanh nghiệp sở hữu tài sản.

EBITDAR = EBITDA + Rent

Việc dùng EBITDAR đặc biệt hữu ích khi:

• So sánh doanh nghiệp áp IFRS 16 với doanh nghiệp chưa áp
• So sánh công ty thuê mặt bằng nhiều với công ty sở hữu bất động sản
• Phân tích hiệu quả vận hành “trước cấu trúc tài sản”

Quy tắc so sánh 2 bước để tránh định giá sai

Thay vì chỉ khuyến nghị “cần cẩn trọng”, một cách tiếp cận chặt chẽ hơn là áp dụng quy tắc 2 bước:

Bước 1: Chuẩn hóa EV

Xác định rõ trong net debt có bao gồm lease liabilities hay không. Nếu một công ty ghi nhận nợ thuê còn công ty khác thì không, cần điều chỉnh để cùng một định nghĩa nợ.

Bước 2: Chuẩn hóa KPI

Chọn một trong ba hướng:

• Dùng Reported EBITDA (đã IFRS 16) cho cả hai công ty
• Điều chỉnh về cash-based EBITDA (đưa rent trở lại)
• Hoặc dùng EBITDAR để loại bỏ khác biệt cấu trúc thuê

Chỉ khi cả tử số và mẫu số được chuẩn hóa, hệ số định giá mới có tính so sánh thực sự (comparability).

Hệ quả quản trị cho CFO

IFRS 16 không làm doanh nghiệp “rẻ hơn” hay “đắt hơn” về bản chất. Nhưng nó làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận chỉ số định giá. Khi nhà đầu tư đặt câu hỏi vì sao EV/EBITDA giảm, CFO phải giải thích được:

• Bao nhiêu phần do tái phân loại kế toán
• Bao nhiêu phần do thay đổi hiệu suất vận hành thực sự
• Tỷ trọng thuê (rent intensity) trong tổng chi phí là bao nhiêu

Trong thực tế triển khai, việc này phụ thuộc lớn vào dữ liệu tầng giao dịch. Nếu chi phí thuê không được tách rõ giữa thuê cố định, thuê biến đổi và dịch vụ đi kèm, việc tính EBITDAR hay bridge EV/EBITDA sẽ rất dễ sai lệch.

Một cách tiếp cận thực tế là:

• Phân tích tỷ trọng thuê trong tổng chi phí vận hành để quyết định có cần dùng EBITDAR hay không.
• Chuẩn hóa dữ liệu chi phí thuê theo đơn vị kinh doanh (BU) để giải thích biến động biên lợi nhuận khi investor hỏi.
• Thiết lập dashboard so sánh EV/EBITDA và EBITDAR theo nhiều kịch bản thuê khác nhau, nhằm đánh giá độ nhạy định giá.

Nếu định giá có thể bị “ảo” vì thay đổi kế toán, thì rủi ro thực sự lại thường nằm ở covenants vay vốn – tức các điều khoản tài chính ràng buộc trong hợp đồng tín dụng. Đây mới là nơi IFRS 16 có thể tạo ra tác động thực tế đến thanh khoản và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

 

Nếu định giá có thể bị “ảo” vì thay đổi kế toán, thì rủi ro thực sự lại thường nằm ở covenants vay vốn – tức các điều khoản tài chính ràng buộc trong hợp đồng tín dụng. Đây mới là nơi IFRS 16 có thể tạo ra tác động thực tế đến thanh khoản và khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

IFRS 16 ảnh hưởng covenants vay vốn như thế nào?

Khi IFRS 16 đưa nợ thuê lên bảng cân đối kế toán, tổng nợ tăng lên đáng kể. Điều này làm thay đổi các chỉ số đòn bẩy tài chính (leverage ratio), ngay cả khi dòng tiền và hiệu quả vận hành không đổi.

Một chỉ số phổ biến trong hợp đồng vay là:

Leverage = Net Debt / EBITDA

Trong đó, Net Debt (nợ ròng) thường bao gồm nợ vay trừ tiền mặt. Sau IFRS 16, nếu hợp đồng định nghĩa “Debt” bao gồm cả lease liabilities (nợ thuê), thì Net Debt tăng. Dù EBITDA cũng tăng, mức tăng của nợ có thể lớn hơn tỷ lệ tăng EBITDA, khiến leverage ratio xấu đi.

Một chỉ số khác là:

Interest Coverage Ratio = EBITDA / Interest Expense

Khi áp dụng IFRS 16, Interest Expense (chi phí lãi vay) tăng vì xuất hiện thêm lãi vay nợ thuê. EBITDA tăng, nhưng nếu lease interest lớn, tỷ lệ bao phủ lãi vay có thể giảm. Điều này đặc biệt nhạy cảm với doanh nghiệp có tỷ trọng thuê cao.

Vì vậy, IFRS 16 có thể:

• Làm tăng tổng nợ kế toán
• Làm thay đổi cách tính lãi vay
• Ảnh hưởng trực tiếp đến covenant headroom (khoảng dư địa trước khi vi phạm điều khoản)

Điều đáng lưu ý là nhiều hợp đồng vay được ký trước khi IFRS 16 có hiệu lực. Do đó, một số hợp đồng áp dụng cơ chế gọi là “Frozen GAAP” – nghĩa là các chỉ số tài chính được tính theo chuẩn kế toán cũ để tránh vi phạm do thay đổi chuẩn mực kế toán chứ không phải do thay đổi kinh doanh.

Nếu không có điều khoản này, CFO cần rà soát rất kỹ:

• Định nghĩa “Debt” có bao gồm nợ thuê không?
• Định nghĩa “EBITDA” có điều chỉnh IFRS 16 không?
• Dư địa an toàn (headroom) còn bao nhiêu phần trăm?

Đây không chỉ là câu chuyện kế toán, mà là vấn đề quản trị rủi ro thanh khoản. Một doanh nghiệp có thể “đẹp” hơn trên báo cáo EBITDA, nhưng lại tiến gần ngưỡng vi phạm covenant.

Tại sao dữ liệu hợp đồng thuê quyết định chất lượng phân tích?

Ở góc độ kỹ thuật, mức “EBITDA uplift” – tức mức tăng EBITDA – phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu hợp đồng thuê. Không phải mọi hợp đồng đều tạo ra tác động giống nhau.

Những yếu tố then chốt gồm:

• Thời hạn thuê thực tế (bao gồm quyền gia hạn)
• Lãi suất chiết khấu – thường gọi là incremental borrowing rate (IBR), tức lãi suất vay giả định của doanh nghiệp cho hợp đồng tương tự
• Các khoản thanh toán biến đổi theo doanh thu hoặc chỉ số giá (indexation, ví dụ CPI-linked)
• Phần dịch vụ đi kèm có được tách riêng khỏi tiền thuê hay không
• Thay đổi hợp đồng (modification) hoặc đánh giá lại (remeasurement)

Giá trị ghi nhận ban đầu của nợ thuê được tính theo giá trị hiện tại (present value – PV):

PV = Σ [Payment_t / (1 + r)^t]

Trong đó r là IBR và Payment_t là dòng tiền thuê từng kỳ.

Chỉ cần sai lãi suất chiết khấu hoặc sai thời hạn thuê, toàn bộ lease liability và ROU asset (tài sản quyền sử dụng) sẽ sai, kéo theo sai lệch trong khấu hao, lãi vay và cuối cùng là sai EBITDA bridge.

Một vấn đề ít được nhắc đến nhưng có trọng số lớn là “embedded lease” – tức hợp đồng dịch vụ nhưng thực chất trao quyền kiểm soát một tài sản xác định. Nếu không nhận diện đúng, chi phí này có thể vẫn nằm trong OPEX và làm phân tích EBITDA thiếu nhất quán.

Vì vậy, ngoài việc hiểu IFRS 16 ảnh hưởng EBITDA như thế nào, CFO cần đảm bảo có một lease register (danh mục hợp đồng thuê) đầy đủ và được cập nhật: mã hợp đồng, lịch thanh toán, lãi suất chiết khấu, điều khoản gia hạn, chỉ số điều chỉnh giá và phân tách lease/non-lease.

Quy trình chốt sổ cuối tháng (month-end close) dưới IFRS 16

Ngay cả khi dữ liệu hợp đồng đúng, EBITDA bridge vẫn có thể lệch theo tháng nếu quy trình chốt sổ không kiểm soát tốt.

Các nguyên nhân thường gặp gồm:

• Hóa đơn thuê ghi nhận sai kỳ (cut-off)
• Điều chỉnh giá theo chỉ số CPI chưa cập nhật
• Gia hạn hợp đồng nhưng chưa điều chỉnh lại lịch khấu hao
• Tách sai phần dịch vụ và phần thuê
• Hợp đồng bằng ngoại tệ gây chênh lệch tỷ giá

Do đó, quy trình month-end close nên có tối thiểu ba lớp kiểm soát:

1. Đối chiếu hợp đồng – hóa đơn – thanh toán (3-way match)
2. Báo cáo đối chiếu tiền thực trả so với lịch thanh toán hợp đồng
3. Báo cáo roll-forward (diễn biến) của ROU asset và lease liability theo tháng

Chỉ khi có audit trail (dấu vết kiểm toán) đầy đủ và đối soát định kỳ, doanh nghiệp mới đảm bảo EBITDA bridge không “trôi” theo thời gian.

Bộ adjustments chuẩn analyst để so sánh doanh nghiệp áp IFRS 16 và doanh nghiệp chưa áp

Khi so sánh hai doanh nghiệp – một bên đã áp dụng IFRS 16 và một bên vẫn theo chuẩn cũ – nếu chỉ nhìn vào EBITDA báo cáo, EV/EBITDA hay leverage ratio, kết luận rất dễ sai lệch. Do đó, nhà phân tích chuyên nghiệp thường thực hiện một loạt điều chỉnh (adjustments) để đưa số liệu về cùng một “ngôn ngữ kinh tế”.

Điểm quan trọng không phải là điều chỉnh cho “đẹp”, mà là điều chỉnh theo đúng mục tiêu: định giá (valuation), kiểm tra covenant vay vốn, hay phân tích quản trị nội bộ. Mỗi mục tiêu sẽ cần một bộ điều chỉnh khác nhau.

Dưới đây là năm nhóm điều chỉnh cốt lõi thường được sử dụng.

1. Đưa EBITDA về dạng có rent (cash-based comparable)

Nếu doanh nghiệp A áp dụng IFRS 16 và doanh nghiệp B chưa áp dụng, EBITDA của A thường cao hơn do chi phí thuê đã được tái phân loại. Để so sánh công bằng, analyst thường tính adjusted EBITDA – tức EBITDA đã điều chỉnh.

Công thức khái quát:

Adjusted EBITDA = Reported EBITDA − (Khấu hao ROU + Lãi vay thuê) + Cash Rent tương đương

In there:

• Reported EBITDA: EBITDA theo IFRS 16
• Cash Rent: tiền thuê thực chi trong kỳ (phản ánh đúng áp lực tiền mặt)

Mục tiêu của điều chỉnh này là đưa EBITDA của doanh nghiệp áp IFRS 16 trở về trạng thái “có rent” như trước đây, để so sánh theo thời gian hoặc với doanh nghiệp chưa áp dụng.

Đây là điều chỉnh phục vụ mục tiêu comparability (so sánh ngang hàng), không phải để thay thế báo cáo chính thức.

2. Chuẩn hóa EV/EBITDA hoặc chuyển sang EBITDAR

Khi định giá, hệ số EV/EBITDA rất nhạy cảm với IFRS 16. EV (Enterprise Value – giá trị doanh nghiệp) thường được tính:

EV = Giá trị vốn hóa thị trường + Net Debt

Nếu lease liabilities (nợ thuê) được coi như nợ tài chính, EV cần cộng thêm phần này. Đồng thời, EBITDA đã tăng do IFRS 16. Điều này tạo ra tác động kép:

• EBITDA tăng → EV/EBITDA giảm cơ học
• Net Debt tăng → EV tăng

Để chuẩn hóa, analyst có thể:

• Cộng lease liabilities vào net debt của cả hai doanh nghiệp
  or
• Sử dụng EBITDAR (lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và tiền thuê)

Recipe:

EBITDAR = EBITDA + Rent expense (tiền thuê)

EBITDAR đặc biệt hữu ích với ngành có cường độ thuê cao (retail, logistics, hàng không), nơi cấu trúc thuê khác nhau có thể làm méo mó hệ số định giá.

Mục tiêu ở đây là valuation fairness – đảm bảo so sánh dựa trên hiệu suất kinh tế thực chứ không phải khác biệt chuẩn kế toán.

3. Điều chỉnh leverage ratio: tách nợ vay và nợ thuê

Leverage thường được tính:

Leverage = Net Debt / EBITDA

Sau IFRS 16, Net Debt tăng do cộng thêm lease liabilities, còn EBITDA cũng tăng. Tuy nhiên, trong phân tích covenant ngân hàng, nhiều tổ chức vẫn muốn nhìn “bank debt leverage” – tức đòn bẩy dựa trên nợ vay thuần.

Do đó, analyst có thể tính hai phiên bản:

Leverage thuần ngân hàng = Bank Debt / EBITDA cash-based

Leverage toàn phần = (Bank Debt + Lease liabilities) / EBITDA reported

Việc tách này giúp phản ánh đúng áp lực vay vốn thực tế so với nghĩa vụ thuê vận hành.

Mục tiêu ở đây là covenant analysis – kiểm tra khả năng đáp ứng điều khoản vay.

4. Loại hiệu ứng front-loading để nhìn xu hướng “đường thẳng”

IFRS 16 áp dụng phương pháp lãi suất thực tế (effective interest method), khiến chi phí lãi vay cao ở đầu kỳ và giảm dần theo thời gian. Điều này tạo ra front-loading effect – tổng chi phí kế toán (khấu hao + lãi) cao hơn tiền thuê thực trả ở những năm đầu.

Nếu muốn nhìn xu hướng lợi nhuận ổn định, analyst có thể:

• So sánh tổng chi phí thuê kế toán với cash rent từng năm
• Chuẩn hóa lại bằng cách sử dụng cash rent thay cho (Dep + Interest)

Mục tiêu ở đây là front-loading normalization – loại nhiễu kế toán để phân tích xu hướng kinh doanh dài hạn.

5. Điều chỉnh ROA và ROCE: loại ROU để nhìn hiệu suất lõi

IFRS 16 làm tổng tài sản tăng do ghi nhận ROU asset (tài sản quyền sử dụng). Điều này có thể làm ROA (Return on Assets – tỷ suất sinh lời trên tài sản) hoặc ROCE (Return on Capital Employed – tỷ suất sinh lời trên vốn sử dụng) giảm cơ học.

ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản
ROCE = EBIT / Vốn sử dụng

Khi so sánh hiệu suất lõi, analyst có thể:

• Loại ROU asset khỏi mẫu số
  or
• Tính ROCE trên vốn sử dụng “core”, không bao gồm tài sản thuê

Mục tiêu ở đây là management performance analysis – đánh giá hiệu quả vận hành thực sự, tránh bị ảnh hưởng bởi thay đổi chuẩn mực.

Gắn điều chỉnh với mục tiêu: định giá, covenant hay quản trị?

Một điểm thường bị bỏ qua là: không có “một bộ điều chỉnh chuẩn cho mọi mục đích”.

• Nếu mục tiêu là định giá → chuẩn hóa EV và EBITDA hoặc dùng EBITDAR
• Nếu mục tiêu là covenant → tách nợ vay và nợ thuê, kiểm tra headroom
• Nếu mục tiêu là quản trị nội bộ → dùng adjusted EBITDA cash-based để theo dõi hiệu suất

Chính vì vậy, việc điều chỉnh phải đi kèm mục đích rõ ràng, tránh tình trạng “điều chỉnh vì thấy người khác điều chỉnh”.

Gợi ý thực thi ở tầng dữ liệu

Các điều chỉnh trên chỉ chính xác khi dữ liệu cash rent, công nợ và phân loại chi phí thuê được chuẩn hóa ngay từ đầu.

Trong thực tế vận hành:

• Việc tổng hợp cash rent theo nhà cung cấp và đơn vị kinh doanh giúp đưa số liệu chính xác vào bridge template.
• Phân loại chi phí thuê theo cost center cho phép tính EBITDAR theo từng mảng vận hành – hữu ích khi benchmark ngành.
• Dữ liệu công nợ và lịch thanh toán giúp reconciliation (đối chiếu) với kiểm toán và nhà đầu tư khi cần giải trình.

Nếu không có lớp dữ liệu này, mọi điều chỉnh chỉ là ước tính trên Excel.

Khi đã hiểu bộ adjustments chuẩn analyst và mục tiêu từng loại điều chỉnh, bước tiếp theo là cấu trúc một Excel Bridge Template tối giản – đủ để tự động hóa các phép quy đổi và kiểm tra hợp lý. Phần sau sẽ đi vào cấu trúc cụ thể và các sanity checks bắt buộc để tránh sai lệch.

Mẫu Excel Bridge Template tối giản

One bridge template (mẫu cầu nối điều chỉnh số liệu) tốt không cần phức tạp, nhưng phải đủ cấu trúc để phục vụ ba mục tiêu: so sánh trước–sau IFRS 16, chuẩn hóa định giá (EV/EBITDA) và kiểm tra covenant vay vốn. Một template tối giản nhưng hiệu quả nên có bốn khối chính, kèm theo các kiểm tra hợp lý (sanity checks) để tránh sai lệch do chiết khấu giá trị hiện tại (PV) hoặc ghi nhận sai kỳ (cut-off).

1. Khối 1 – Input P&L theo IFRS 16

Đây là phần nhập dữ liệu báo cáo đã lập theo IFRS 16. Không điều chỉnh gì ở bước này. Các dòng cơ bản bao gồm:

• Revenue
• EBITDA (reported)
• Khấu hao (bao gồm khấu hao ROU)
• Chi phí lãi vay (bao gồm lãi vay thuê)
• Profit before tax

Dữ liệu ở đây phải khớp 100% với báo cáo chính thức để đảm bảo tính nhất quán. Bridge template không thay thế báo cáo tài chính mà chỉ là lớp phân tích bổ sung.

2. Khối 2 – Dòng điều chỉnh liên quan lease

Đây là phần quan trọng nhất của bridge. Cấu trúc bảng nên theo dạng:

| Items | IFRS 16 (A) | Adjustments | Comparable (B) |

In there:

• Cột (A): số liệu IFRS 16
• Cột Adjustments: điều chỉnh theo mục tiêu
• Cột (B): số liệu sau điều chỉnh

Ví dụ điều chỉnh về dạng cash-rent comparable:

EBITDA (Comparable)
= EBITDA (Reported)
− Khấu hao ROU
− Lãi vay thuê

• Cash Rent tương đương

Tùy mục tiêu, CFO có thể:

• Cộng ngược khấu hao ROU nếu muốn loại ảnh hưởng tài sản thuê
• Cộng ngược lãi vay thuê nếu muốn nhìn lợi nhuận trước toàn bộ nghĩa vụ thuê
• Hoặc chỉ thêm lại cash rent nếu mục tiêu là so sánh với giai đoạn trước IFRS 16

Điểm cốt lõi là mỗi adjustment phải gắn với mục tiêu rõ ràng: comparability, valuation hay covenant.

3. Khối 3 – Output P&L Comparable

Phần này hiển thị báo cáo sau điều chỉnh, phục vụ phân tích quản trị hoặc trình bày với nhà đầu tư. Thông thường sẽ có hai bộ số song song:

• Reported (theo IFRS 16)
• Comparable (đã chuẩn hóa cash-rent hoặc EBITDAR)

Việc đặt hai cột cạnh nhau giúp người đọc hiểu ngay tác động kế toán và tác động kinh tế.

4. Khối 4 – Ratio Pack

Đây là phần tính các tỷ lệ tài chính sau điều chỉnh. Một ratio pack cơ bản nên bao gồm:

• EV/EBITDA (reported và comparable)
• Net Debt/EBITDA
• Interest Coverage (EBITDA / Chi phí lãi vay)

Nếu mục tiêu là covenant, nên tính thêm:

Leverage = Net Debt / EBITDA

Interest Cover = EBITDA / Interest expense

Việc đặt ratio pack ngay trong bridge template giúp CFO nhìn thấy tác động tức thời của từng điều chỉnh lên hệ số tài chính.

Sanity Checks bắt buộc

Một bridge template tốt không chỉ có công thức, mà phải có kiểm tra đối chiếu (reconcile) rõ ràng.

1. PV Check (XNPV)

Giá trị hiện tại của nghĩa vụ thuê (PV – present value) nên được kiểm tra lại bằng hàm XNPV trong Excel:

PV = XNPV(rate, cashflows, dates)

Nếu PV tính lại không khớp với lease liability ghi nhận, có thể có sai lệch về lãi suất chiết khấu (IBR – lãi suất vay gia tăng) hoặc sai lịch thanh toán.

2. Roll-forward ROU & Lease Liability

Một bảng roll-forward (bảng diễn biến số dư) cần thể hiện:

Opening balance

• Phát sinh mới
  − Thanh toán gốc
  ± Điều chỉnh lại (remeasurement)
  = Số dư cuối kỳ

Nếu số dư cuối kỳ không khớp với bảng cân đối, bridge đang có lỗi.

3. Cash Paid Reconcile

Compare:

Tổng tiền thuê đã trả trong kỳ
z
Giảm nghĩa vụ thuê trên bảng cân đối

Nếu không khớp, cần kiểm tra cut-off hoặc phân loại sai kỳ.

Sheet “Schedule” bổ sung

Nên thêm một sheet riêng cho:

• Payment timeline (lịch thanh toán theo năm/tháng)
• Interest profile (diễn biến lãi vay theo thời gian)
• Amortization schedule (lịch phân bổ gốc và lãi)

Sheet này giúp kiểm tra hiệu ứng front-loading và giải thích vì sao lợi nhuận ròng đầu kỳ có thể thấp hơn cash rent thực chi.

Điểm khác biệt quan trọng

Nhiều bài viết chỉ đưa một bảng mẫu mà không nói rõ mục tiêu so sánh và không có sanity checks. Một bridge template không có kiểm tra đối chiếu chỉ là “bảng tính đẹp”. Một bridge có PV check, roll-forward và reconcile mới là công cụ quản trị thực sự.

Gợi ý thực thi ở tầng dữ liệu

Để template hoạt động ổn định, dữ liệu đầu vào phải sạch:

• Xuất cash rent theo tháng/quý từ hệ thống chi phí.
• Gắn mã nhà cung cấp và hợp đồng để phân bổ theo đơn vị kinh doanh (BU) hoặc cost center.
• Đảm bảo dữ liệu công nợ khớp với thanh toán thực tế để tránh lệch bridge.

Khi cần dự báo hoặc phân tích kịch bản (what-if), nên đồng bộ dữ liệu sang hệ thống FP&A thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào Excel.

Sau khi nắm cấu trúc bridge template và các kiểm tra bắt buộc, phần tiếp theo sẽ tổng hợp các câu hỏi thường gặp nhất của CFO và kế toán khi áp IFRS 16 vào phân tích EBITDA, định giá và covenant vay vốn.

Frequently Asked Questions (FAQ)

IFRS 16 có làm EBITDA tăng nhưng dòng tiền không đổi không?

Có. Trong phần lớn trường hợp, EBITDA tăng do tái phân loại chi phí (OPEX reclassification – chuyển chi phí thuê ra khỏi chi phí hoạt động). Trước đây, tiền thuê (cash rent) làm giảm EBITDA vì nằm trong OPEX. Sau IFRS 16, chi phí này được tách thành khấu hao tài sản quyền sử dụng (ROU) và lãi vay nợ thuê, đều nằm dưới EBITDA.

However, dòng tiền thực trả cho thuê không thay đổi. Doanh nghiệp vẫn phải chi tiền theo hợp đồng. Vì vậy cần phân biệt giữa EBITDA báo cáo (reported EBITDA – EBITDA theo chuẩn mực) và EBITDA điều chỉnh (adjusted EBITDA – EBITDA phục vụ so sánh quản trị).

EBITDA tăng bao nhiêu sau IFRS 16 phụ thuộc vào yếu tố nào?

Mức tăng EBITDA phụ thuộc vào cấu trúc hợp đồng thuê. Nếu phần lớn chi phí thuê trước đây là khoản thanh toán cố định (fixed lease payments), mức tăng sẽ lớn vì toàn bộ phần này rời khỏi OPEX.

Ngược lại, nếu hợp đồng có nhiều khoản thanh toán biến đổi (variable payments – khoản thuê phụ thuộc doanh thu hoặc chỉ số), hoặc doanh nghiệp áp dụng miễn trừ thuê ngắn hạn/giá trị thấp (exemptions), thì một phần chi phí vẫn nằm trên EBITDA và làm mức tăng giảm đi. Thời hạn thuê (lease term) và việc tách hay không tách phần dịch vụ đi kèm (lease components) cũng ảnh hưởng đáng kể.

Vì sao lợi nhuận ròng thường giảm trong năm đầu áp IFRS 16?

Nguyên nhân nằm ở hiệu ứng front-loading (chi phí dồn nhiều về đầu kỳ). Lãi vay thuê được tính theo phương pháp lãi suất thực tế (effective interest method – tính lãi trên dư nợ giảm dần).

Ở năm đầu, dư nợ thuê còn lớn nên chi phí lãi vay cao. Khi cộng với khấu hao ROU, tổng chi phí trên báo cáo kết quả kinh doanh có thể cao hơn tiền thuê thực trả, khiến lợi nhuận ròng giảm dù EBITDA tăng.

Khi nào nên dùng EBITDAR thay vì EBITDA để so sánh?

EBITDAR (lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và tiền thuê) nên được sử dụng khi doanh nghiệp có tỷ trọng thuê cao (rent intensity – mức độ phụ thuộc vào thuê lớn), ví dụ bán lẻ hoặc logistics.

Trong những ngành này, cấu trúc “thuê hay sở hữu” có thể làm EBITDA biến động mạnh giữa các doanh nghiệp. EBITDAR giúp loại bỏ nhiễu này và tăng khả năng so sánh (comparability).

EV/EBITDA sau IFRS 16 có thể “rẻ giả tạo” vì sao?

Khi EBITDA tăng do IFRS 16, mẫu số của hệ số EV/EBITDA lớn hơn, làm hệ số giảm. Doanh nghiệp có thể trông “rẻ hơn” về mặt cơ học.

Tuy nhiên, EV (Enterprise Value – giá trị doanh nghiệp) cũng thường tăng vì nghĩa vụ thuê được cộng vào nợ thuần (net debt). Nếu không chuẩn hóa cả EV và EBITDA, việc so sánh bội số định giá (multiples) có thể gây hiểu nhầm.

IFRS 16 làm rủi ro vi phạm covenant tăng hay giảm?

Không có câu trả lời cố định. EBITDA tăng có thể cải thiện một số tỷ lệ, nhưng tổng nợ cũng tăng vì nợ thuê được ghi nhận trên bảng cân đối.

Tác động thực tế phụ thuộc vào định nghĩa trong hợp đồng vay: Debt có bao gồm nợ thuê không? EBITDA có điều chỉnh IFRS 16 không? Một số hợp đồng áp dụng nguyên tắc Frozen GAAP (tính theo chuẩn cũ) để giữ tính so sánh. CFO cần kiểm tra headroom (biên an toàn covenant) trước và sau khi áp dụng.

Variable lease payments có được vốn hóa không và ảnh hưởng EBITDA thế nào?

Khoản thuê biến đổi theo doanh thu hoặc thực tế sử dụng thường không được vốn hóa, mà ghi nhận trực tiếp vào chi phí hoạt động (OPEX).

Do đó, các khoản này vẫn làm giảm EBITDA. Nếu doanh nghiệp có tỷ trọng variable payments lớn hoặc điều chỉnh theo chỉ số (indexation – ví dụ gắn với CPI), mức “EBITDA uplift” sẽ không trọn vẹn.

CFO nên báo cáo EBITDA “IFRS 16 on/off” như thế nào để quản trị?

Thực tế tốt nhất là duy trì hai bộ số song song:

• Bộ số theo chuẩn mực (IFRS 16 on) để phục vụ tuân thủ và báo cáo bên ngoài.
• Bộ số quản trị (management reporting – báo cáo nội bộ) theo cơ sở cash hoặc EBITDA điều chỉnh để phục vụ dự báo, tính thưởng và covenant.

Bridge (cầu nối điều chỉnh) giữa hai bộ số cần minh bạch và có thể truy vết.

Dữ liệu tối thiểu nào cần có để tính đúng lease schedule và bridge?

Doanh nghiệp cần một lease register (sổ đăng ký hợp đồng thuê) đầy đủ, bao gồm:

• Lịch thanh toán (payment schedule)
• Thời hạn thuê
• Lãi suất chiết khấu hoặc lãi suất vay gia tăng (IBR – incremental borrowing rate)
• Điều khoản gia hạn
• Phân tách phần thuê và phần dịch vụ

Thiếu dữ liệu này sẽ dẫn đến sai lịch phân bổ (lease schedule), sai remeasurement (điều chỉnh lại nghĩa vụ thuê) và sai bridge EBITDA.

Conclude

IFRS 16 không làm doanh nghiệp “giàu hơn” hay tạo thêm dòng tiền, nhưng nó làm thay đổi cách chúng ta nhìn vào hiệu quả hoạt động thông qua EBITDA. Khi chi phí thuê được tái phân loại từ chi phí vận hành sang khấu hao tài sản quyền sử dụng và lãi vay nợ thuê, EBITDA tăng lên về mặt kỹ thuật, trong khi dòng tiền thực chi (cash rent) không đổi. Nếu không hiểu rõ cơ chế này, CFO và nhà phân tích rất dễ đọc sai chất lượng lợi nhuận, định giá sai EV/EBITDA hoặc đánh giá sai rủi ro covenant.

Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc “EBITDA có tăng không”, mà ở chỗ: tăng bao nhiêu, tăng vì lý do gì và có cần điều chỉnh để so sánh hay không. Một hệ thống phân tích đúng bản chất cần ít nhất ba lớp:

• Phân biệt Reported EBITDA (tuân thủ IFRS 16) với Adjusted EBITDA hoặc EBITDAR (phục vụ so sánh và quản trị).
• Chuẩn hóa cả EV và EBITDA khi định giá để tránh “rẻ giả tạo”.
• Thiết lập EBITDA bridge có kiểm soát, gắn với dữ liệu hợp đồng thuê, lịch thanh toán và nghĩa vụ nợ.

Về mặt quản trị, IFRS 16 buộc CFO phải nâng cấp tư duy từ “đọc báo cáo” sang “kiểm soát dữ liệu đầu vào”. Sai lệch không đến từ công thức PV hay lãi suất chiết khấu, mà đến từ hợp đồng thiếu metadata, phân loại sai lease/non-lease, cut-off hóa đơn không đúng kỳ và thiếu đối soát công nợ. Khi dữ liệu thuê được chuẩn hóa theo hợp đồng, đơn vị kinh doanh và trung tâm chi phí, việc dựng bridge, chuẩn hóa KPI hay đàm phán covenant sẽ trở nên chủ động thay vì bị động giải trình.

Do đó, câu hỏi đúng cho CFO không phải là “IFRS 16 có làm EBITDA tăng không”, mà là:

• Chúng ta đang dùng phiên bản EBITDA nào cho mục đích nào?
• Bridge đã phản ánh đầy đủ cash rent và lease liability chưa?
• Hệ thống dữ liệu có đủ vững để giải trình với ngân hàng, nhà đầu tư và kiểm toán hay không?

IFRS 16, nếu được phân tích đúng và kiểm soát dữ liệu tốt, sẽ không còn là rủi ro kế toán, mà trở thành một công cụ giúp doanh nghiệp hiểu rõ cấu trúc thuê, áp lực nợ và chất lượng lợi nhuận thực sự của mình.